【姜楠：】针对主持人刚才谈到的地产和商业的关系，我是很有感触的。这几年来我们接触的地产发展项目，不下五百家，经过我手签订的合同也有五六十家，跟很多地产老板也成为了朋友，也有很多的中介成为朋友。在这个行业这么多年，我有一个感触，地产和商业，刚才说是简单的相加，我觉得做的好是几何级数的关系，做的不好可能是零，甚至是负数。刚才吴总给了一个比喻，我是非常赞成的，就象谈恋爱的关系，如果是一个认真谈恋爱的人，对自己对对方负责的人，往往不会一见钟情，就算是一见钟情也会谈很多天，有的甚至是多少年的互相了解磨合。地产和商业我觉得也应该是这样，如果是谈成了就是夫妻关系，或者就是一根绳子上的蚂蚱，不是我做房子卖给你，如果是这样理解的话，你后面遇到的困难就会非常大，这是简单的说。严重的说，可能就是一个失败的项目，我们看到这样的例子太多了，对这个项目当时调查不足，后来的定位又不科学，对招商又有不切实际的期望，所有的人觉得这个项目很好，最后变成自己来做。最近我们接触到一个项目是自己来做的，他说三年前是皇帝的女儿谁都来找，结果我自己做，做了三年亏了几千万，这种教训就是血淋淋的。在几年前我亲眼看到这个项目推广和营销都做的非常火热，我到现场看过，如果这样做，我们是抱着非常大的疑问的，恰恰是应该把地产，如果当时做了充分的调查，根据周围的商圈，把房产和商业互动，一定不是今天的样子。

　　这里也有很多有意发展地产的朋友，再有资金、再有实力，也一定要尊重规律实事求是。我给的建议，第一，当你想动这个项目的时候不要动，要充分的调查，调查这个商圈周围有多少居民，是不是能够满足你的需要，咨询业界的同行或者前面的先行者和专家，包括一些咨询公司。第二步应该是去招商，商家是长期在这个行业实战的，他们会反馈很多意见给你，甚至在很多要求在你看来都是不能接受的，比如说要这样的高度或者是承重，现在对你的要求可能将来是对你莫大的帮助。你可以把所有主力的，起码80%的商招完，同时互动起来，让买你住宅的人看到这里是怎样的蓝图，越来的饼是在哪里，如果没有办法让他们看到，你房产的价值实现不了。华南MALL就是一个例子，很多的业态参与进去了，大家都很努力，为什么就失败了，没有良性的互动，所以第三点就是良性的互动。

　　在中国有提出30%出售、30%自己持有、30%买回来产权出租，还有10%作为商业配套，这是中国的国情，开发商需要资金，尤其是现在宏观调控的背景下。如果你的资金足够，建议你看的长远一些，，你不应该纯粹的说我就要十年或者十五年的回报，因为你拿到的物业是不断升值的物业，是不断有人往里添柴火，几年之后卖的话可能就是几倍的价值了。

　　【主持人：】姜总刚才说的核心观点，就是做商业地产之前一定要做好非常清晰的定位，如果有可能的话，尽可能眼光放的长远一些，因为商业物业带给大家是持续、稳定的现金流回报。我这里问姜总一个问题，假设我是开发商，姜总找我来谈判了，你能不能给我们解释一下，我给你一个低的价格让你入驻，但是能够给商场带来什么好处？

　　【姜楠：】我们会计算两本帐，一个是投资有没有正常的回报，还有就是谁来经营，能不能撑下去。大家有一个风险共担、利益共享的机制，如果你进入我这个物业，能够带给我什么价值，我在这里举几个例子，有时候例子更能说明问题，深圳关外布吉有一个物业，跟我们签订了合同之后，第二天价格每平米就涨价了200块钱。一个好的主力店进驻，对你找其他好的次主力店，或者是其他业态的配合，你是增加了你的经济收益，有一个简单的比喻，羊毛出在猪身上，如果你招好了主力店，二级店也看到了收益，因为最大的风险是主力店承担的。

　　【主持人：】下面有请天虹百货的赵先生给大家介绍一下。

　　【赵德庚：】大家好，感谢主办方、感谢华南商业网给我们这次机会。我来自天虹商场拓展部。

　　我们天虹是属于一家国有企业，是由国资委下属企业控股的。07年我们在全国百强连锁排名33位，包括电器类国美、超市沃尔玛等，如果把这些剔除掉，我们在百货类排第三位。我们目前主要的发展区域是在珠三角，还有江西、福建、浙江，另外也会在上海、杭州等长三角发展。

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