一、项目概述
胜利街综合楼位于胜利街综合楼位于大港区石化路与迎新街交口。项目总建筑面积11864.2平米，二至五层可出租面积2372.84平米/层，一层可出租面积1368.43平米，一层可出租商铺数52个，整体均价为3.7元/平米。300余个停车位。电梯配置：扶梯，两部升降客梯，一部升降货梯。目前工程进度为地上一层。
项目区位描述
本项目既坐落于由荣华里、六合里、四化里、前进里围合而成的拥有3万居住人口的大型居住区中，又坐落在大港一中、七中、八中、九中，大港第八、第九小学围合而成的科教中心之中，毗邻大港商业中心胜利街，距离仅为150米。
项目周边规划
投资260亿的“大乙烯”工程已经启动，“大乙烯”企业近两年内职工数再增加4万人。
项目特性
（一）商业氛围浓
毗邻大港区商业中心，距离仅150米。
（二）人口密集
项目周边居住区内拥有3万固定居住人口，周边学校教师生将近1万人，胜利街带来大量购物、休闲、娱乐等消费型流动人口。
（三）未来人口增量加速
投资260亿的“大乙烯”工程已经启动，“大乙烯”企业近两年内职工数再增加4万人。
（四）项目位置、项目定位抢夺先机
目前大港区内无及休闲、 娱乐、餐饮、购物于一体的综合性购物中心，只有一家成规模的超市，迎宾超市位于大港区中心点世纪大道与胜利街交口处，目前辐射整个大港城区，石化的3万固定居住人口也在其辐射范围之内。建成后的本项目位于“石化”居民区内，对石化居民而言，相对于迎宾超市本项目综合性更强，更方便。
（五）土地稀缺
大港区住宅及商业土地供给均在大港东部地区，而本区域内无类似商业用地供给，无潜在竞争。
（六）消费能力强
周边人口多为大型国有企事业职工、教师及公务员，收入水平较天津市区平均人均收入高且收入来源稳定，住房、医疗、孩子教育均有保障，经济负担小，消费潜力大。
二、功能区区域划分及租金：
1、租金定价原则：
靠近主入口处的商铺租金高于其他区域商铺。
靠近人行扶梯处的商铺租金高于其他区域商铺。
临双向通道处的商铺租金高于其他商铺。
靠近迎新街的商铺租金高于其他区域商铺。
按使用面积定价。
租金内包含一般照明及冷暖费用，店面装潢效果灯另计电费。
2、区域划分及租金：
蓝色区域为专业服务区，主要经营：皮鞋美容、美甲、美发、裁缝、手机配件及缴费、家居用品、文具店等。位置相对靠后，总面积196平米，商铺数4个，平均面积49平米/个。该区域租金均价定在3元/平米。其中靠近电梯处的商铺租金价格最高，靠近货梯处租金价格次之，最高租金价格3.2元/平米，最低租金价格2.8元/平米。
粉色区域为时尚精品区，主要经营鞋帽、服饰、珠宝、化妆品等。总面积906.3平米，商铺数40个，平均面积22.66平米/个。该区域租金均价3.7元/平米。靠近两端主入口处的价格高于其他位置，既靠近主入口又靠近人行扶梯位置的为最高租金处，靠近专业服务区并远离人行扶梯的位置为租金最低处。最高租金价格4元/平米；最低租金价格为3.2元/平米。时尚精品区又划分为两部分，一部分为商铺5-28，位于与人行扶梯以及中部区域，均价做到3.8元/平米，最高租金为4元/平米，最低租金为3.4元/平米，以服饰鞋帽为主；另一部分为29-44位于货梯附近，均价做到3.5元/平米，最高租金为3.8元/平米，最低租金为3.2元/平米，以化妆品珠宝为主。
红色区域为餐饮区，主要经营品牌快餐。临迎新街，位置较好，总面积266.6平米，商铺数8个，平均面积33.33平米/个。该区域租金均价定在4元/平米。其中又以靠近两侧主入口的位置为佳。最高租金价格4.2元/平米，最低租金价格3.8元/平米。
三、商铺面积分割：
附CAD图
四、商铺租金水平明细：
|
蓝区：专业服务区 |
商铺号 |
面积 |
租金 |
|
1 |
49 |
3.2 |
|
2 |
49 |
2.8 |
|
3 |
49 |
2.8 |
|
4 |
49 |
3 |
|
总计/平均 |
196 |
3.0 |
|
粉区：时尚精品区 |
商铺号 |
面积 |
租金 |
|
5 |
17.2 |
3.8 |
|
6 |
16.4 |
3.4 |
|
7 |
26.5 |
3.6 |
|
8 |
17.2 |
4 |
|
9 |
16.4 |
3.6 |
|
10 |
26.5 |
3.8 |
|
11 |
26.4 |
4 |
|
12 |
25.2 |
3.6 |
|
13 |
40.8 |
3.8 |
|
14 |
26.4 |
4 |
|
15 |
25.2 |
3.8 |
|
16 |
40.8 |
4 |
|
17 |
16.8 |
3.6 |
|
18 |
16.8 |
3.4 |
|
19 |
26.14 |
3.6 |
|
20 |
16.8 |
3.8 |
|
21 |
16.8 |
3.6 |
|
22 |
26.14 |
3.8 |
|
23 |
25.8 |
3.8 |
|
24 |
25.8 |
3.6 |
|
25 |
40.21 |
3.8 |
|
26 |
25.8 |
4 |
|
27 |
25.8 |
3.8 |
|
28 |
40.21 |
4 |
|
29 |
25.8 |
3.8 |
|
30 |
25.8 |
3.8 |
|
31 |
12.9 |
3.6 |
|
32 |
12.9 |
3.6 |
|
33 |
12.9 |
3.2 |
|
34 |
12.9 |
3.2 |
|
35 |
12.9 |
3.2 |
|
36 |
12.9 |
3.2 |
|
37 |
12.9 |
3.8 |
|
38 |
12.9 |
3.8 |
|
39 |
20.3 |
3.4 |
|
40 |
20.2 |
3.2 |
|
41 |
26.3 |
3.6 |
|
42 |
26.3 |
3.4 |
|
43 |
26.3 |
3.4 |
|
44 |
24 |
3.8 |
|
总计/平均 |
906.3 |
3.7 |
|
红区：餐饮区 |
商铺号 |
面积 |
租金 |
|
45 |
33.5 |
4.2 |
|
46 |
32.8 |
4 |
|
47 |
33.5 |
4 |
|
48 |
33.5 |
3.8 |
|
49 |
33.5 |
3.8 |
|
50 |
33.5 |
4 |
|
51 |
33.5 |
4 |
|
| | 
